Ten opzichte van de vorige WOZ-waarde zijn de woningprijzen in Nederland fors gestegen, in Limburg bijvoorbeeld met 13,5% (Kadaster). Dat u dit jaar een hogere WOZ-waarde dan vorig jaar ontvangt, is dus logisch. Toch kunnen er allerlei redenen zijn waarom de WOZ-waarde niet klopt. Na 10 jaar WOZ-procedures voeren, hebben we een aardig beeld van de fouten die gemeenten het vaakst maken. Lees hier wat de praktijk ons leert.
Fouten bij het vergelijken met zogenaamde referentiewoningen
De gemeente moet uw woning vergelijken met drie recent verkochte woningen die volgens hen vergelijkbaar zijn met uw woning. Op die manier schatten ze wat de waarde van uw woning is. Wat gaat hierbij soms fout?
- De gemeente vergelijkt met een ander type woningen.
- De gemeente vergelijkt met woningen die qua ligging niet vergelijkbaar zijn met uw woning.
- De gemeente houdt geen of onvoldoende rekening met verschillen in het onderhouds- en kwaliteitsniveau tussen uw woning en de referentiewoningen (bijvoorbeeld omdat het onderhouds- en kwaliteitsniveau simpelweg niet bekend is bij hen).
Er wordt geen of onvoldoende rekening gehouden met het onderhouds- en kwaliteitsniveau van uw woning
Het onderhouds- en kwaliteitsniveau van een woning is van groot belang bij het bepalen van de WOZ-waarde. Is de woning op bepaalde punten verouderd (bijvoorbeeld een oudere badkamer, keuken of algehele afwerking), dan moet de gemeente hiermee rekening houden. Soms zijn deze zaken bij de gemeente niet bekend en houden ze er dus ten onrechte geen rekening mee. Soms zijn deze zaken wel bekend, maar wordt er toch onvoldoende rekening mee gehouden (inschattingsfouten).
Dit geldt ook voor bepaalde gebreken aan een woning (bijvoorbeeld vochtschade en scheurvorming). Ook deze zaken zijn vaak niet bekend bij de gemeente en dan houden ze hiermee dus ten onrechte geen rekening.
Er wordt geen of onvoldoende rekening gehouden met de ligging van uw woning
Is uw woning minder gunstig gelegen, dan moet de gemeente hiermee rekening houden. U kunt dan denken aan:
- Ligging aan een doorgaande weg of nabij een autosnelweg.
- Ligging op of nabij een industrie- of bedrijventerrein.
- Ligging nabij windmolens (horizonvervuiling en/of geluidsoverlast).
- Overige factoren die zorgen voor overlast waardoor het minder prettig wonen is.
Soms is de gemeente zich ervan bewust dat bij een bepaalde woning sprake is van een minder gunstige ligging en houdt hiermee rekening bij het bepalen van de WOZ-waarde. Echter, zeer geregeld zien we dat met een bepaalde ongunstige ligging ten onrechte geen rekening is gehouden bij de waardering.
Soms kunt u op het WOZ-taxatieverslag zien of bij uw woning rekening gehouden is met een ongunstigere ligging. Er staat dan bijvoorbeeld “negatieve correctie vanwege ongunstige ligging” vermeld op dit verslag. Dit taxatieverslag kunt u gratis opvragen bij uw gemeente of belastingsamenwerkingsverband.
Er wordt uitgegaan van onjuiste objectkenmerken van de woning
Bij het waarderen is het natuurlijk belangrijk te weten hoe groot en oud de woning is en welke bijgebouwen er zijn. De gemeente gaat hierbij uit van de gegevens waarover zij beschikken. Die gegevens zijn echter soms niet correct en dit kan dan leiden tot een te hoge WOZ-waarde. U kunt dan denken aan:
- De gemeente gaat uit van een onjuiste, te grote, woonoppervlakte.
- De gemeente gaat uit van onjuiste gegevens ten aanzien van de bijgebouwen. Er wordt bijvoorbeeld uitgegaan van een garage van 40 m², terwijl die in werkelijkheid slechts 20 m² groot is. Of er worden in de taxatie bijgebouwen betrokken die er helemaal niet zijn (vaak door interpretatiefouten bij het beoordelen van luchtfoto’s door de gemeente).
- De gemeente gaat uit van onjuiste bouwjaren ten aanzien van de woning en/of bijgebouwen.
Op 22 februari 2023 schreef Peter Heesen over dit onderwerp een artikel in dagblad “De Limburger”. Hierbij was de Limburgse BsGW bij de waardering uitgegaan van een aangebouwde woonruimte, terwijl dat in werkelijkheid een serre was. De correctie van deze fout leidde in dit geval tot een verlaging van bijna 10%.
Op het WOZ-taxatieverslag kunt u zien van welke objectgegevens de gemeente uitgaat bij uw woning. Dit taxatieverslag kunt u gratis opvragen bij uw gemeente of belastingsamenwerkingsverband.